문지호 기자

세입자가 거주 중이라는 이유로 매수자를 찾기 어려웠던 토지거래허가구역 주택에 새 거래 창구가 열린다. 정부가 기존 임대차뿐 아니라 한 차례 갱신계약까지 실거주 유예 대상으로 인정하면서다.

갱신계약 1회·최대 2년 추가 인정

국토교통부에 따르면 토허구역 내 임대주택의 실거주 유예 신청 기한은 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장된다. 관련 부동산거래신고법 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행된다.

유예 범위도 현재 임대차계약의 남은 기간에서 갱신계약 1회, 최대 2년까지 넓어진다. 실제 입주 유예기간은 기존 임대차계약의 잔여기간과 갱신계약 기간에 따라 달라진다.

갱신계약이 없으면 기존 임대차계약 종료일까지만 입주가 유예된다.

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매수자는 5월 12일부터 계속 무주택이어야

실거주 원칙 자체가 폐지된 것은 아니다. 매수자는 최초 특례가 발표된 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 한다. 허가 후 4개월 안에 입주하고, 유예 특례가 적용되면 유예기간이 끝난 뒤 입주해 2년간 실제 거주해야 한다.

따라서 다주택자가 세입자를 승계해 주택을 추가 매수하는 이른바 갭투자에는 적용되지 않는다. 매도자의 주택 수와 별개로 매수자는 무주택 실수요자여야 한다는 문턱이 남는다.

국토부는 임차인의 계약기간을 보장하면서 세입자가 있다는 이유만으로 거래가 막히는 문제를 풀기 위한 조치라고 설명했다. 지난 5월 도입한 특례를 넉 달 만에 다시 넓힌 셈이다.

양도세 완화와 임대주택 혜택 폐지 뒤 ‘거래 출구’ 보완

이번 조치는 정부가 8월 3일 내놓은 세제개편안과 맞물린다. 재정경제부의 2026년 세제개편안에 따르면 완화 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이다. 2주택자 중과 폭은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아지고, 3주택 이상은 현행 30%포인트에서 각각 10%포인트와 15%포인트로 완화된다. 2029년부터는 현행 중과 폭으로 돌아간다.

세제개편안이 보유자의 매도 시점을 앞당겨도 토허구역에서는 매수자가 즉시 입주해야 해 세입자가 낀 주택의 거래가 어려웠다. 정부가 세금으로 매도를 유도하면서 거래 규제로 출구를 막는 엇박자를 이번 시행령 개정으로 일부 보완한 것이다.

다만 양도세 중과 완화는 국회 심사를 거쳐야 하는 정부안이다. 세제개편안은 2026년 5월 10일 이후 중과세율로 신고·납부한 양도분에도 2027년 완화세율을 적용하고, 이미 낸 세액은 2027년 5월 확정신고 때 차액을 환급하는 방안을 담았다. 법 개정 전까지는 확정 세율로 볼 수 없다.

매입임대 아파트·정비사업은 15개월 별도 창구

의무임대기간이 남은 조정대상지역 매입임대 아파트와 조합원 지위 양도가 제한된 투기과열지구 내 재건축·재개발 주택에는 별도 특례가 적용된다. 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 세제 혜택을 받을 수 있는 처분 시점이 늦춰지면 그 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있다.

거래 가능한 매물의 범위는 넓어지지만 거래량이 곧바로 급증한다고 단정하기는 어렵다. 입주 시점을 수년 뒤로 정한 채 잔금과 대출 일정을 맞춰야 하고, 주택가격별 주담대 한도와 총부채원리금상환비율 규제도 그대로 남아 있기 때문이다.

갱신계약을 인정한 만큼 당장은 매매와 임대차의 충돌을 줄일 수 있다. 반면 유예 종료 뒤 매수자의 실입주가 이어지면 해당 주택이 전월세 시장에서 빠질 수 있다. 이번 조치는 임대 물량을 새로 늘리는 대책이라기보다 세제개편 뒤 묶여 있던 매물에 한시적인 거래 출구를 만든 조치에 가깝다.