서울 강서구 우장산아이파크·이편한세상 전용 59.98㎡ 16층은 7월 30일 14억500만원, 8월 7일 14억5500만원에 중개 거래됐다. 같은 면적·층의 서로 다른 매물이 8일 새 5000만원 높은 가격에 거래됐지만 두 계약 모두 15억원 이하다. KB선도아파트50 지수가 4개월 만에 하락한 시장 반대편에서 나타난 장면이다.
KB선도아파트50은 하락, 서울 외곽은 2%대 상승
KB국민은행의 9월 주택가격동향에 따르면 시가총액 상위 50개 단지의 변화를 나타내는 KB선도아파트50 지수는 99.2로 전월보다 0.22% 내렸다. 지난 5월 이후 4개월 만의 하락 전환이다.
반면 서울 아파트 전체는 1.13% 올랐다. 노원구 2.32%, 중랑구 2.20%, 도봉구 1.95%, 성북구 1.93%, 강북구 1.90%, 강서구 1.75%, 구로구 1.63% 순으로 외곽 상승률이 높았다. 강남구는 0.30% 내렸다.
경기도 같은 방향이었다. 수원 영통구가 4.30% 뛰었고 안양 동안구 2.75%, 광명시 2.73%, 화성 병점구 2.71%, 수원 팔달구 2.51%가 뒤를 이었다.
[[이미지]]
15억원 이하 거래 비중 5월 72.4%에서 8월 79.9%
실거래 구성에서도 가격대 이동이 확인된다. 서울시가 국토부 실거래 자료를 분석한 결과 15억원 이하 거래 비중은 지난 5월 72.4%에서 8월 79.9%까지 확대됐다.
8월 노원구에서는 415건이 신고됐고 이 가운데 99.8%가 15억원 이하였다. 도봉·강북·금천구는 전부 15억원 이하 거래였다.
다만 8월 거래량 3143건은 9월 15일 기준 잠정치다. 신고기한이 남은 장부를 7월 5838건과 비교해 거래가 46.2% 확정 감소했다고 단정할 수는 없다. 분명한 것은 전체 거래가 아니라 거래의 가격 구성이 15억원 이하로 기울었다는 점이다.
15억원을 넘으면 명목 한도 2억원 줄어
가격대 이동은 대출 규제의 경계와 겹친다. 금융위원회 대출수요 관리 방안에 따라 수도권 주택구입 목적 주담대는 시가 15억원 이하에서 최대 6억원, 15억원 초과부터 25억원 이하에서는 최대 4억원이다. 가격이 문턱을 넘는 순간 명목 한도가 2억원 줄어든다.
실제 대출액은 LTV와 DSR에 먼저 막힐 수 있다. 한도 판단도 계약금액만 보는 것이 아니라 대출신청일의 한국부동산원 가격이나 KB 일반평균가 등 금융권 시가 산정방식을 쓴다. 15억원 이하에 거래됐다는 사실만으로 매수자가 6억원을 빌렸다고 볼 수는 없다.
경기 남부 5개 지역 거래 96.3%가 15억원 이하
국토부 실거래가 공개시스템을 29일 조회해 해제거래를 제외한 결과, 8월 수원 영통·팔달, 안양 동안, 광명, 화성 병점의 아파트 매매 1370건 가운데 1319건이 15억원 이하였다. 비중은 96.3%다.
같은 단지·면적·층을 맞춘 중개거래에서도 상승이 나타났다. 수원 영통구 광교호반베르디움 전용 84.94㎡ 16층은 7월 4일 14억원에서 8월 21일 15억원으로 올랐다. 안양 동안구 평촌트리지아 전용 59.99㎡ 12층은 10억9500만원에서 12억원으로 상승했다.
수원 팔달구 매교역푸르지오SK뷰 전용 84.97㎡ 12층은 7월 10억4000만원, 8월 10억7000만원에 이어 9월 11억8000만원에 거래됐다. 화성 병점구 반정아이파크캐슬5단지 전용 75.93㎡ 12층도 7억9300만원에서 9억3500만원으로 뛰었다.
실거래에서는 15억원 이하 거래 비중이 높았고 일부 동일 조건 매물의 가격 상승도 나타났다. 다만 동·향·내부 상태가 공개되지 않고 개별 차주의 자금조달도 확인할 수 없어 주담대 규제만을 원인으로 확정할 수는 없다.
결론은 제한적이다. 15억원 이하로 거래 구성이 이동했고 서울 외곽과 경기 남부가 동시에 올랐다는 사실은 확인된다. 대출 한도가 꺾이는 선이 이런 흐름과 맞물렸다는 해석은 가능하지만, 그 선 하나가 시장을 움직였다고 단정할 단계는 아니다.
댓글 남기기