지하철 6호선과 경의중앙선이 만나는 효창공원앞역 북측 저층주거지와 목동 염창역 남측 일대가 한꺼번에 개발 후보지로 묶였다. 두 곳의 예상 물량만 8262호로 전체의 46%다. 다만 제시된 1만7881호는 인허가를 마친 공급량이 아니라 초기 사업성 분석으로 산출한 후보지 물량이다.
서울 11곳 선정…2027년 예정지구 지정 목표
국토교통부가 9월 30일 발표한 자료에 따르면 이번 도심 공공주택 복합사업 후보지는 서울 10개 자치구 11곳이다. 2023년 이후 3년여 만의 신규 후보지 선정이다.
역세권형은 효창공원앞역 북측 4040호, 염창역 남측 4222호, 아차산역 동측 1663호, 이수역 동측 918호, 오류동역 남측 858호, 성신여대입구역 북측 755호 등 6곳이다. 저층주거지형은 화곡역 동측 2335호, 백련산 서측 961호, 망원체육공원 인근 940호, 올림픽공원 인근 935호, 성동초 인근 254호 등 5곳이다.
국토부는 주민이 제안한 44곳 가운데 법정 요건과 사업성, 주민 의향률을 따져 11곳을 추렸다. 10월 주민설명회와 2027년 상반기 예정지구 지정을 거쳐 2030년 하반기에 착공한다는 일정이다.
의향서 30%와 법정 동의율은 다른 숫자
첫 문턱은 주민 동의다. 국토부가 지난 5월 공개한 접수자료에서 주민 의향률 30%를 넘긴 곳은 제안된 44곳 중 27곳이었다. 이번에 선정된 11곳 모두가 30%를 넘겼는지는 공개자료로 확인되지 않았다. 의향서는 복합지구 지정에 필요한 법정 동의서가 아니다.
현행 공공주택특별법 제40조의7에 따르면 예정지구 공고 후 1년 안에 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지등소유자 총수 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 이 기준을 채우지 못하면 지정권자는 복합지구 지정 제안을 반려해야 한다.
공고일부터 6개월이 지난 뒤 토지등소유자의 2분의 1을 초과하는 이들이 해제를 요청하는 경우에도 지정권자는 제안을 반려해야 한다. 이때 예정지구 지정은 해제된 것으로 본다.
공공이 토지를 수용할 수 있는 구조지만 기존 소유자 모두가 새 주택을 받는 것은 아니다. 같은 법 제40조의10에 따라 일정 요건을 갖춘 소유자가 보상 협의에 응해 지구 안에서 소유한 토지 등을 전부 양도하고 현물보상을 원하는 경우에 적용된다. 추정 분담금과 보상액이 공개되는 단계에서 찬반이 다시 갈릴 가능성이 있는 만큼 후보지 선정 당시의 관심이 법적 효력이 있는 동의로 그대로 이어진다고 볼 수 없다.
용적률 1.4배로 사업성 보강…공급 호수는 바뀔 수 있어
정부는 지난 4월 공공주택특별법 시행령을 개정해 역세권 일반주거지역과 저층주거지형의 용적률을 법적 상한의 최대 1.4배까지 완화했다. 조합 설립과 관리처분계획을 생략하는 것도 민간 정비사업보다 빠르게 갈 수 있는 장치다.
그러나 용적률 인센티브가 곧 착공을 뜻하지는 않는다. 주민 동의를 확보한 뒤에도 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의, 복합지구 지정, 사업계획 승인, 보상과 이주·철거가 남는다. 도로·공원과 공공시설 면적, 높이와 주택 유형이 구체화되면 현재 제시된 1만7881호도 조정될 수 있다.
특히 효창공원앞역 북측과 염창역 남측 두 곳에 물량이 집중돼 있다. 둘 중 한 곳만 지연돼도 전체 공급 목표의 4분의 1 안팎이 흔들리는 구조다.
첫 사업도 후보지 선정 5년 만에 착공
도심복합사업은 2021년 도입됐지만 아직 실제 착공 사례가 없다. 국토부는 현재 47곳에서 약 8만5000호를 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3497호가 연내 첫 착공에 들어갈 예정이라고 밝혔다. 예정대로 공사를 시작해도 후보지 선정부터 첫 삽까지 5년이 걸린 셈이다.
이번 공모가 주민 제안 방식으로 바뀌고 용적률도 높아졌지만, 보상과 분담금에 대한 합의까지 대신해 주지는 않는다.
따라서 1만7881호의 진짜 공급 성과는 후보지 발표 숫자가 아니라 예정지구 공고 뒤 공식 동의율, 복합지구 지정, 사업계획 승인, 보상 완료 순으로 확인해야 한다. 2030년 하반기 착공 목표를 판가름할 첫 성적표는 내년 상반기 예정지구 지정 건수다.
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