문지호 기자

1일 서울의 아파트 가격표에는 엇갈린 숫자가 찍혔다. 강남·서초·송파·용산은 내렸지만 서울 전체는 0.09% 올라 86주 연속 상승했다. 같은 날 새집을 먼저 산 갈아타기 가구의 옛집 처분 시한은 3년에서 2년으로 줄었다.

8월 4일 이후 취득분부터 1년 단축

재정경제부는 지난달 29일 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 의결하고 10월 1일부터 시행했다. 조정대상지역 주택을 가진 1주택자가 같은 조정대상지역에서 새집을 취득하면 종전주택을 신규주택 취득일부터 2년 안에 처분해야 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다.

적용 범위는 제한적이다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있어야 한다. 둘 중 하나라도 조정대상지역 밖이면 처분기한은 종전처럼 3년이다.

양도소득세는 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 2년 규정을 적용한다. 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실을 증명하면 3년을 인정한다. 기존의 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 사야 한다는 요건은 그대로다.

기준은 계약일이 아니라 통상 잔금 청산일인 취득일이다. 다만 8월 3일 이전 계약·계약금 지급분에는 경과규정이 적용된다. 재정경제부 보도자료에 따르면 기한을 지킨 가구에는 양도가액 12억원 이하분 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제 우대가 적용된다.

종부세는 내년부터…취득세도 별도 단축

종합부동산세 역시 일시적 2주택 특례기간이 2년으로 짧아졌다. 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 가구의 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용한다. 기간 안에는 1세대 1주택자로 보아 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용하지만, 기한을 넘기면 특례가 끝난다.

행정안전부도 별도의 지방세법 시행령을 개정해 취득세상 처분기한을 2년으로 줄였다. 이 규정은 10월 1일 이후 취득분부터 적용하되 8월 26일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 3년을 인정한다.

양도세·종부세의 경과 기준일은 8월 3일, 취득세는 8월 26일이다. 세목별 기준일을 하나로 묶으면 안 된다.

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서울 86주 상승했지만 고가 지역은 하락

한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 9월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올랐다. 지난해 2월 첫째 주부터 86주 연속 상승해 종전 최장 기록인 85주를 넘어섰다.

다만 상승 폭은 5주 연속 줄었다. 강남구는 0.56%, 서초구는 0.33%, 송파구는 0.19% 내렸고 용산구도 0.01% 하락 전환했다. 나머지 21개 구가 상승해 서울 전체 지수를 끌어올렸다.

이 수치는 표본을 이용한 주간 가격지수다. 개별 단지의 실거래가나 매도자가 실제로 받을 가격과는 구분해야 한다.

매물 출회 빨라져도 급매 단정은 일러

서울 전역과 과천·광명·성남·수원 일부 등 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있어 이번 단축의 공간적 범위는 넓다. 새집을 먼저 산 가구는 가격을 기다릴 시간이 1년 줄어 종전주택의 매도 시점을 앞당길 유인이 커졌다.

그렇다고 당장 급매물이 쏟아진다고 단정할 수는 없다. 8월 4일 이후 취득분만 양도세 단축 대상이고 종전 계약에는 경과규정이 있다. 적용 가구가 2년 시한에 가까워질 때까지 매도를 미루면 매물 증가는 2027~2028년에 집중될 수도 있다.

서울 집값이 86주째 오른 시장에서는 세제 시계가 빨라졌다는 사실과 매도자가 가격을 낮출지는 별개다. 분명해진 것은 방향보다 시간이다. 조정대상지역끼리 갈아탄 가구가 종전주택을 처분할 수 있는 선택 기간이 3년에서 2년으로 줄었다.