문지호 기자

임차보증금 1억5000만원짜리 피해주택의 경매가 끝났지만 배당금과 경매차익을 합쳐도 3000만원만 남았다. 정부가 제시한 사례에서 피해자는 최소보장 기준인 5000만원과의 차액 2000만원을 지원받는다.

국가가 보증금의 3분의 1을 일률적으로 지급하는 것은 아니다. 경·공매 회수액과 기존 지원액을 먼저 계산한 뒤 3분의 1에 못 미치는 부족분만 채우는 구조다.

국토교통부는 6일 국무회의에서 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 최소보장제와 선지급·후정산 제도는 오는 11월 13일부터 시행된다.

국토부가 공개한 산정 방식에 따르면 최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에서 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 돈, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익과 임대료 지원액을 뺀 금액이다.

보증금이 1억5000만원이라도 이미 5000만원 이상을 회수했다면 추가 지원금은 없다. 반대로 회수액이 전혀 없다면 최소보장금 전액인 5000만원이 산정될 수 있다. ‘보증금 3분의 1 지급’이 아니라 ‘전체 회복액을 3분의 1까지 보충’하는 제도인 셈이다.

경·공매가 끝나야 신청할 수 있는 최소지원금과 달리 선지급금은 피해주택 처분 전에도 받을 수 있다. 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자와 신탁사기 피해자처럼 정상적인 배당 절차만으로 회수를 기대하기 어려운 경우가 대상이다.

선지급액은 최소보장금에서 이미 변제받은 보증금과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 뺀다. 이후 경·공매나 채권 회수로 돈을 추가로 돌려받으면 실제 회수액을 반영해 다시 정산한다.

개정 특별법은 선지급 과정에서 국토교통부장관 또는 업무를 위탁받은 LH가 임차보증금반환채권을 양수한 경우 그 범위 안에서 우선변제권을 승계하도록 했다. 피해자는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하며, 이후 보증금을 추가로 돌려받으면 중복된 지원액을 반납해야 한다.

최소지원금이나 선지급금을 먼저 받으면 피해주택 공공매입에 따른 경매차익·임대료 지원 등 특별법상 공공임대 지원을 이후 받을 수 없다. 다만 공공임대 지원을 먼저 받은 경우에는 해당 지원액을 공제하고 보증금의 3분의 1에 미달하는 금액을 최소지원금으로 받을 수 있다.

피해주택을 직접 매수한 사람도 최소지원금을 신청할 수 없다. 배당요구나 배분요구를 하지 않는 등 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우에도 지원이 제한된다.

제도는 시행 전에 이미 전세사기피해자로 결정된 사람에게도 적용된다. 다만 특별법상 최소보장 대상자로 인정돼야 하며, 법 문면상 대한민국 국적이 없는 임차인은 최소보장 대상에서 제외된다.

최소지원금은 피해자가 LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있다. 공공매입을 요청하지 않았다면 피해주택의 처분 절차가 완료된 뒤 신청하는 것이 원칙이다. 선지급금은 LH 매입이나 처분이 끝나기 전에 신청해야 한다.

신청자는 피해자 결정문과 임대차계약서, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금반환채권 변제 자료 등을 내야 한다. 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사 LH가 맡는다.

LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 결정한다. 서류 보완 등 불가피한 사유가 있으면 한 차례에 한해 최대 30일 연장할 수 있다. 결정이나 금액에 이의가 있는 피해자는 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청할 수 있다.

최소보장제는 보증금 손실을 모두 메우는 배상제도가 아니다. 다만 경·공매 선순위 채권에 밀려 회수액이 거의 없었던 피해자에게 최소 회복선을 처음으로 법정 비율로 설정했다는 데 의미가 있다. 실제 지원액은 보증금 규모보다 경·공매 배당액과 기존 지원금, 선지급 여부에 따라 달라진다.