수인분당선 대모산입구역에 맞닿은 개포주공6·7단지는 1983년 준공된 1960가구 규모의 노후 단지다. 주변 주공아파트가 차례로 새 단지로 바뀌는 동안 남아 있던 두 단지에도 이주를 알리는 재건축 시계가 돌아가기 시작했다.
1960가구 헐고 2698가구로 재건축
9일 정비업계에 따르면 서울 강남구는 개포주공6·7단지 재건축정비사업조합이 제출한 관리처분계획을 인가했다. 윤형무 조합장도 8일 조합원에게 보낸 안내문에서 인가 사실을 밝혔다. 정확한 인가일과 고시번호는 11일 현재 강남구 공개 고시에서 확인되지 않았다. 조합은 지난 7월 8일 정기총회에서 계획안을 의결하고 같은 달 30일 인가를 신청했다.
관리처분계획은 조합원별 종전자산과 새로 받을 주택, 분담금 배분 기준을 확정하는 단계다. 서울시가 안내하는 재건축 절차상 관리처분인가 다음에는 이주와 철거, 착공이 이어진다. 다만 인가가 곧바로 철거나 착공을 뜻하는 것은 아니다.
조합이 정비사업 정보몽땅에 공개한 사업개요와 관리처분계획안에 따르면 11만6682㎡ 부지에 용적률 299.98%, 건폐율 21%를 적용해 지하 5층∼지상 35층, 21개 동, 2698가구를 짓는다. 임대주택 345가구가 포함된다. 시공사는 현대건설이며 현대건설이 제안한 단지명은 ‘디에이치 르베르’다. 현대건설은 대모산입구역과 단지를 연결하는 무빙워크와 최고 115m 높이 스카이라운지 등을 제안했다.
현대건설이 제안한 개포주공6·7단지 재건축 조감도. 사진=현대건설.
상가 보상안 일부 무효 판결에 재분양 절차
관리처분인가까지 가장 큰 걸림돌은 단지 상가였다. 조합은 2023년 말 상가 소유자와의 분쟁을 정리하기 위해 1층 상가 권리가액 산정 때 대지면적 감정가액의 3.1배를 적용하고, 2층 상가는 1층 산정가액의 55%를 인정하는 합의안을 총회에서 의결했다.
그러나 일부 아파트 조합원이 형평성 문제를 제기하며 총회 결의 무효 소송을 냈다. 1심 법원은 올해 1월 정관 개정안과 상가합의서 중 일부 조항을 무효로 판단했다. 상가 조합원에게 사실상 임의로 주택을 공급하는 결과가 될 수 있다는 점도 쟁점이 됐다.
조합은 기존 합의안을 그대로 관리처분계획에 옮기지 않았다. 상가 권리가액을 아파트와 마찬가지로 종전자산 평가액에 사업 비례율을 곱하는 방식으로 다시 계산하고 분양신청을 재진행했다. 상가는 먼저 상가를 배정받은 뒤 남은 권리가액으로 아파트를 신청하는 방식으로 조정했다. 상가 권리가액과 합의금액은 약 1298억원을 넘지 않도록 상한도 뒀다.
비례율 79.25%…분담금 2200만∼1억500만원 증가
조합이 7월 8일 총회에서 의결한 관리처분계획안에 따르면 3.3㎡당 공사비는 890만원, 추정 사업 비례율은 79.25%다. 직전 조합원 분양신청 당시보다 비례율이 0.67%포인트 낮아지면서 추정 분담금은 조합원별로 2200만∼1억500만원 늘었다.
전용면적 60㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 받으면 5억7828만원을 내야 한다. 전용 73㎡ 소유자가 전용 84㎡와 100㎡를 선택할 때의 분담금은 각각 3억3874만원과 7억1711만원이다.
전용 84㎡ 소유자가 100㎡로 넓히면 5억4466만원, 119㎡를 선택하면 10억234만원을 부담한다. 반대로 전용 84㎡ 소유자가 59㎡로 줄이면 3억8655만원을 돌려받는 것으로 추산됐다.
재건축초과이익환수제에 따른 예정 부담금은 조합원 1인당 평균 167만원, 전체 약 33억원이다. 이는 새 주택 배정에 따른 분담금과 별도다. 비례율과 분담금 역시 향후 공사비 변경, 금융비용, 일반분양 수입에 따라 달라질 수 있어 확정액으로 봐서는 안 된다.
내년 1월 이주 목표…2032년 입주는 조합 일정
조합은 2027년 1월 이주를 시작하고 2028년 철거와 착공, 2032년 입주까지 마친다는 목표를 세웠다. 관리처분인가 고시 뒤에는 이주비 실행과 임차인·상가 명도, 해체계획 인허가가 순서대로 남는다.
도시정비법 제81조는 관리처분계획인가가 고시되면 원칙적으로 종전 토지와 건축물의 사용·수익을 중지하도록 규정한다. 이번 인가가 고시되면 이주를 위한 법적 요건이 갖춰지지만, 2032년 입주는 조합이 제시한 목표 일정이다. 상가 합의의 후속 이행과 추가 공사비 협상이 남은 만큼 실제 착공과 입주 시점은 아직 확정되지 않았다.
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