서울 노후 저층주거지의 정비 신청 창구가 다시 열린다. 서울시는 13일부터 ‘모아통합기획’ 후보지를 공모해 2030년까지 100곳, 8만호 규모의 주택공급 기반을 마련한다.
계획 수립과 조합 준비를 함께 돌린다
서울시가 12일 내놓은 모아통합기획 후보지 공모 계획에 따르면 새 제도는 모아타운 관리계획을 세우는 동안 주민이 모아주택 조합설립을 준비하는 방식이다.
기존에는 자치구나 주민이 관리계획을 단독으로 작성했다. 관리계획 수립에 2년 이상 걸리는 동안에는 조합설립 동의서를 받을 수 없어 주민 관심과 사업 동력이 떨어지는 문제가 있었다.
앞으로 서울시는 건축계획 용역을, 자치구는 도시계획 용역을 맡는다. 주민과 서울시, 자치구, 모아통합계획가, 서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 ‘모아한팀’이 두 계획을 하나로 조정한다.
서울시는 모아타운 범위와 토지이용계획, 기반시설 등 법정 필수항목을 먼저 승인·고시하는 ‘선지정’을 추진한다. 자치구가 주민공람 단계에서 조합설립용 연번 동의서를 내주면 주민은 조합설립 동의를 받기 시작할 수 있다.
이는 후보지 선정과 동시에 조합이 설립된다는 뜻은 아니다. 관리계획 선지정과 동의율 확보, 창립총회 등 법정 절차를 거쳐야 조합설립인가를 받을 수 있다.
11월 2일부터 접수…소유자 60% 동의
공모 대상은 면적 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만인 지역이다. 전체 구역과 각 사업예정지의 노후도는 모두 50% 이상이어야 한다.
신청에는 사업예정지별 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요하다. 자치구에서 번호를 부여한 검인 동의서만 인정하며 서울시 지정 시스템을 통한 전자서명도 허용한다.
정비구역이나 재정비촉진지구 등 다른 정비사업이 진행 중인 곳은 제외한다. 소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하거나 사도 지분 쪼개기 등 투기성 거래가 확인된 지역도 신청할 수 없다.
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신청서는 11월 2일부터 추진주체가 자치구에 방문 제출한다. 자치구는 주민설명회와 서류 검토, 부서 협의를 거쳐 서울시에 후보지를 추천한다. 서울시는 외부 전문가가 참여하는 선정위원회 심의를 거쳐 연내 첫 후보지를 정할 계획이다.
100곳·8만호는 착공 물량이 아니다
서울시는 매년 20곳 안팎을 뽑아 2030년까지 후보지 100곳을 확보할 방침이다. 선정 지역에는 관리계획 수립비의 50%와 SH의 사업성 분석·개별 추정분담금 산출을 지원한다.
8만호는 후보지의 계획상 주택공급 기반이다. 후보지 선정이나 관리계획 수립만으로 착공·입주가 확정되는 물량이 아니다. 주민 동의와 조합설립, 통합심의, 사업시행인가 등 후속 절차가 남는다.
시는 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 4년 6개월로 줄인다는 목표다. 주택 수급과 사업 여건에 따라 선정 물량과 공급 규모도 조정할 수 있다고 밝혔다.
공급 목표는 앞선 발표보다 줄었다. 서울시는 지난 8월 모아타운 쾌속통합 추진계획에서 같은 100곳을 통해 추가 12만호의 공급 기반을 마련하겠다고 발표했지만, 이번 공모 계획에는 추가 8만호를 제시했다.
2027년부터 모아통합기획으로 일원화
기존 주민제안 방식은 올해 말 종료한다. 주민제안을 준비하던 지역은 12월 31일까지 동의율을 갖춰 자치구에 신청해야 기존 방식으로 사업을 이어갈 수 있다.
자치구가 해당 신청을 검토해 2027년 1분기 안에 서울시 전문가 자문에 올리고 관리계획 수립 범위를 확정해야 후보지로 인정된다. 기존 주민제안 지역이 모아통합기획으로 전환할 때는 올해 말까지 확보한 동의서를 다시 사용할 수 있다.
투기 차단 기준도 앞당긴다. 분양권 판단의 기준이 되는 권리산정기준일은 종전 서울시·자치구 접수일에서 자치구가 구역계를 공개한 날로 바뀐다. 후보지 선정은 정비의 출발점일 뿐 지정이나 착공이 아닌 만큼, 사업 단계와 권리관계를 확인하지 않은 채 ‘8만호 공급 확정’으로 받아들여서는 안 된다.
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