사용승인서에 찍힌 날짜가 미국 임대용 단독주택단지의 매각 가능성을 가르는 시계가 됐다. 단독주택 사업에 종사하는 대형 기관투자가가 매입 전에 서면 정책·절차를 갖추고, 사용승인 뒤 18개월 이내이자 첫 입주 전에 주택을 사야 BTR(Build-to-Rent) 예외를 인정하는 기준이 제시됐기 때문이다.
미 재무부는 22일 공개한 규칙안을 23일 연방관보에 게재했다. 이는 확정 규정이 아닌 입법예고안으로, 11월 23일까지 의견을 받는다. 근거법상 매입 제한은 2027년 1월 7일부터 시행된다.
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350채는 보유 상한 아닌 추가 매입 금지선
지난 7월 제정된 21세기 ROAD 주택법은 단독주택 투자·소유·임대·관리·보유 사업을 전부 또는 일부 영위하면서, 단독으로 또는 다른 주체와 공동으로 합계 350채 이상에 직접·간접 투자통제권을 가진 투자펀드·회사·일반 또는 유한 파트너십·유한책임회사·합작사·협회 등 영리 실체를 대형 기관투자가로 규정했다. 등기상 소유주가 달라도 운용사나 관리회사가 실질적인 투자·관리 결정권을 가지면 합산될 수 있다.
350채는 절대 보유 한도가 아니다. 법에서 정한 예외로 취득한 주택은 제정일 이후 문턱 계산에서도 빠지며, 기존 보유분을 강제로 팔 의무도 없다. 다만 대상 기관은 예외가 없는 단독주택을 새로 사거나 매입계약을 체결할 수 없다. 위반 시 민사제재 상한은 건당 100만 달러와 해당 부동산 매입가의 3배 중 큰 금액이다.
BTR 예외는 ‘18개월’보다 입주 순서가 더 까다롭다
재무부안은 BTR 예외에 공통 프로그램 요건과 주택별 세 요건을 달았다. 기관은 프로그램에 따른 모든 매입이 법·규칙·프로그램 자체의 요건을 충족하도록 합리적으로 설계·운영된 서면 정책 또는 절차를 매입 전에 채택해야 한다. 각 주택은 매입 전 자가점유 이력이 없어야 하고, 사용승인서 또는 동등 증서 발급일부터 18개월 안에 기관이 매입해야 하며, 매입 뒤 최초 점유자가 임차인이어야 한다. 임대주택만 모인 단지뿐 아니라 분양·임대 혼합단지도 대상이 될 수 있다.
18개월은 의무 보유기간이나 강제 매각기한이 아니다. 규칙안은 매입 후 처분을 금지하지 않으며 최소 임대기간도 아직 정하지 않았다. 오히려 문언대로라면 개발사가 먼저 임차인을 받아 리스업을 마친 뒤 안정화 자산을 기관에 넘기는 거래가 BTR 예외를 맞추기 어려울 수 있다. 사용승인 후 18개월 이내이자 최초 입주 전에 기관이 인수하는 구조가 중요해지는 이유다.
한 번 적법하게 들어가면 기관 간 재매각 길 열린다
18개월을 넘긴 모든 BTR 단지가 기관시장 밖으로 밀려나는 것은 아니다. 대형 기관이 법 시행 전 보유했거나 예외에 맞춰 취득한 주택은 다른 대형 기관에 다시 팔 수 있고, 이후 기관 간 이전도 반복할 수 있도록 규칙안이 길을 열었다. 재무부는 이를 주택시장 유동성과 질서 있는 처분을 위한 장치라고 설명했다.
반면 비적용 개발사나 소형 펀드가 사용승인 후 18개월을 넘겨 보유한 자산은 최초 기관 매각 때 다른 예외가 필요하다. 비적용 투자자로부터의 매입을 허용하는 전환 예외도 2029년 1월 7일 끝난다. 이후에는 개인에게 분할 매각하거나 350채 미만 투자자에게 넘기고, 재융자를 택해야 할 가능성이 커진다. 미국 주택전문매체 하우징와이어가 18개월 기준을 개발사의 자금회수 제약으로 본 배경이다.
글로벌 자금은 수익률보다 통제권부터 본다
해외 연기금이나 사모펀드라고 자동으로 규제를 받거나 면제되는 구조는 아니다. 법은 국적보다 투자통제권을 본다. 주택 소유법인의 지분을 25% 넘게 보유하면 통제에 포함될 수 있으며, 재무부안상 수동투자자로 인정받으려면 임원 겸직과 주택 매입·매각·임대 등을 좌우하는 권한이 없어야 한다.
거래실무에서는 단지 전체 준공일보다 주택별 사용승인일, 최초 점유 기록, 자가점유 이력과 이전 소유자의 적법 취득 증빙이 매각 조건으로 들어갈 전망이다. 다만 18개월은 아직 제안 단계다. 의회조사국은 패니메이 추산을 인용해 BTR 생산량이 미국 단독주택 준공의 10% 미만이라고 전했다. 정부가 기존 주택 매집은 제한하면서도 BTR 신규 건설과 사용승인서 발급 후 신청일까지 3년이 지나지 않은 단지의 인수·재융자에 대한 FHA 모기지보험 적용을 확대한 만큼, 이번 세칙안은 BTR 금지보다 신규 공급과 기존 주택 경쟁을 가르는 경계선에 가깝다.
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