도쿄 신축 맨션의 단기전매 문제가 지난 21일 일본 집권 자민당 조사회의 테이블에 올랐다. 히구치 다카아키 치요다구청장은 인도 후 원칙적으로 5년간 전매하지 못하도록 하는 특약 요청을, 나카조 야스히코 메이카이대 교수는 단기 양도차익 중과와 투기적 거래를 단념시키는 특별세 도입 제안을, 부동산협회는 인도 전 매각활동 금지와 구매 호수 상한 조치를 각각 설명했다.
다만 전국 단위 규제나 세율 인상이 확정된 것은 아니다. 5년 금지는 치요다구가 앞으로 인허가 등을 받을 재개발 등 사업의 분양 맨션에 요구한 계약 특약이고, 단기 양도차익 중과와 특별세 도입은 나카조 교수의 제안이다.
전국 규제 아닌 치요다구 계약 특약
자민당 주택토지·도시정책조사회는 이번 회의를 시작으로 맨션 가격 상승 억제 방안을 본격 논의한다. 마쓰시마 미도리 조사회장은 실제 거주하려는 가구가 맨션을 살 수 있는 시장을 만들어야 한다고 강조했다.
치요다구가 지난해 7월 부동산협회에 제출한 요청은 앞으로 인허가 등을 받을 종합설계 등 도시개발제도 활용 사업과 시가지재개발사업에서 판매하는 맨션이 대상이다. 매수자가 인도받은 뒤 원칙적으로 5년간 전매하지 못하도록 특약을 넣고, 같은 건물에서 동일 명의자가 복수 주호를 매입하는 것도 막아달라는 내용이다.
이는 법률이나 조례로 모든 맨션의 처분을 막는 제도가 아니다. 자민당도 방안을 채택한 것이 아니라 치요다구와 전문가 의견을 청취한 단계다.
도심 6구 신축 12.1%가 1년 내 재매각
규제 논의의 근거는 등기에서 확인된다. 일본 국토교통성의 2026년 9월 조사에 따르면 2024년 보존등기가 난 신축 맨션 가운데 365일 안에 이전등기가 이뤄진 비율은 도쿄도 8.8%, 도쿄 23구 9.7%, 도심 6구 12.1%였다. 2023년에는 각각 5.2%, 5.7%, 7.1%였다.
도쿄 23구의 전용면적 40㎡ 이상 신축 맨션 가운데, 한 동당 매매를 원인으로 한 소유권보존등기가 100건 이상인 건물의 2024년 단기매매 비율은 9.0%로, 그 밖의 건물 2.9%를 웃돌았다. 별도 집계인 도쿄 23구 신축 맨션 단기매매 전체에서는 법인 거래 비중이 2024년 81.1%였다.
다만 1년 내 소유권 이전이 모두 투기라는 뜻은 아니다. 국토교통성도 공급된 단지 구성에 따라 수치가 크게 달라지며, 2024년 하반기에는 대단지 단기매매의 건수와 비율이 모두 상반기보다 낮아졌다고 밝혔다.
‘5년 전매금지’와 현행 ‘5년 세제’는 별개
일본은 이미 개인의 부동산 단기매각에 높은 세율을 적용한다. 매각한 해 1월 1일 기준 보유기간이 5년 이하면 과세 양도차익에 소득세와 주민세 등을 합쳐 통상 39.63%가 적용된다. 5년을 초과하면 20.315%다. 실거주 주택에는 요건에 따라 특별공제도 있다. 일본 국세청 기준이다.
이번 회의에서는 나카조 교수가 단기 양도차익 중과와 투기적 거래를 단념시키는 특별세 도입을 제안했다. 국토교통성도 2027년도 세제개편 요구에 실수요에 기반하지 않은 투기적 거래를 억제하기 위한 방안 검토와 필요한 조치를 올렸다. 다만 공식 요구서의 세목란은 ‘―’로 표기됐고, 구체 세율과 적용 지역·대상, 개인·법인 구분, 시행일은 제시되지 않았다.
개인세만 올리면 법인 거래 놓칠 수도
부동산협회는 일반공모 판매 물건을 대상으로 각 회원사의 판단에 따라 구매 호수 제한과 신청·계약·인도·등기 명의 일치, 인도 전 매각활동 금지를 순차 도입하기로 했다. 그러나 소유권이 넘어간 뒤에는 전매금지 특약 위반을 적발해도 민사소송 외에 이행을 담보할 수단이 제한적이라고 설명했고, 5년 금지는 업계 공통규칙으로 채택하지 않았다.
국외 주소 명의자의 2025년 신축 맨션 취득 비중도 도쿄도 2.5%, 도심 6구 5.9%다. 이는 국적이 아니라 등기상 주소 기준이다. 별도의 가격대별 분석은 도심 6구에서 2024~2025년 보존등기가 이뤄진 신축 맨션 가운데 민간 분양가격 자료와 등기정보가 매칭된 표본만 대상으로 했다. 국토교통성은 이 표본에서 국외 주소 명의자의 취득이 2억엔 이상 고가 물건에 특별히 편중된 경향은 보이지 않았다고 설명했다.
2024년 도쿄 23구 신축 맨션 단기매매에서 법인 거래가 81.1%를 차지한 만큼 개인 양도세만 올리면 규제 범위가 좁을 수 있다. 연말 세제개편에서는 법인 거래의 처리와 부득이한 실거주 매각 예외, 등기 단계의 집행 방식을 함께 설계해야 한다. 전매 억제는 매입 기회 독점을 줄일 수 있지만 토지·건축비 상승과 공급 부족까지 되돌리는 처방은 아니다.
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