GH가 공개한 48쪽짜리 입주자모집공고의 가격표에는 두 숫자가 나란히 적혔다. 최고 분양가 6억8590만원의 25%인 1억7147만5000원, 그리고 GH가 보유한 나머지 지분을 사용하는 데 필요한 임대보증금 3억3000만원이다. ‘집값의 25%로 입주’만으로는 드러나지 않는 초기 자금 구조다.
경기도와 경기주택도시공사(GH)는 수원시 영통구 원천동 광교 A17블록 ‘광교 자연앤 센트레빌’ 지분적립형 분양주택 240호의 청약을 11월 9일부터 11일까지 받는다. 국내에서 실제 입주자를 모집하는 첫 지분적립형 분양주택이다. 총 600호 가운데 전용면적 59㎡ 240호만 지분적립형이며 전용 84㎡ 360호는 일반 공공분양이다. 경기도가 30일 공개한 자료에 따르면 입주는 2029년 10월 예정이다.
25%는 소유 지분값…보증금은 별도
입주자모집공고에 적힌 주택공급가격은 6억3450만~6억8590만원이다. 최고가인 59㎡B형은 계약 때 10%인 6859만원, 입주 때 15%인 1억288만5000원을 내고 최초 지분 25%를 취득한다.
여기에 최초 임대보증금 3억3000만원이 붙는다. 보증금 전액형을 택하면 입주 때까지 마련할 돈은 5억147만5000원으로 늘어난다. 발코니 확장비 659만1000원과 옵션·세금·등기비는 이 계산에서 빠졌다.
보증금의 80%를 월 임대료로 전환하면 보증금은 6600만원, 월 임대료는 77만원이 된다. 이 경우 초기 자금은 2억3747만5000원으로 낮아진다. 다만 월 77만원은 연 3.5%를 적용한 공고 시점의 예시여서 입주 당시 전환율에 따라 달라질 수 있다. 59㎡C형의 기본 보증금은 3억2900만원이다.
5년마다 20·20·20·15%…선택 아닌 계약 의무
잔여 지분 75%는 5년 간격으로 20%씩 세 차례, 마지막에 15%를 취득한다. 최고가 주택 기준 원금은 5·10·15년차에 각각 1억3718만원, 20년차에 1억288만5000원이다.
각 회차에는 최초 공급가격과 은행 1년 만기 정기예금 평균금리를 이용해 계산한 가산이자가 붙는다. 미래 시세로 지분가격을 다시 정하지 않아 집값 상승기에는 유리하지만, 집값이 취득기준가격 아래로 내려가도 정해진 지분 매입을 피할 수 없다.
취득 시기와 비율을 임의로 바꾸거나 연기·생략·조기 취득하는 것도 허용되지 않는다. 장기 미납 후 최고 절차를 거치면 공급계약이 해제될 수 있고, 이미 취득한 지분의 반환과 위약금 공제가 뒤따를 수 있다. ‘20년 의무매입’은 맞지만 ‘20년 거주의무’는 아니다.
청년·신생아 특별공급 35%…11월 9일 접수
240호 가운데 특별공급은 168호, 일반공급은 72호다. 처음 도입된 청년 특별공급이 36호, 신생아 가구 특별공급이 48호로 두 유형이 전체 물량의 35%를 차지한다.
특별공급은 11월 9일, 1순위는 10일, 2순위는 11일 청약홈에서 접수한다. 당첨자 발표는 11월 18일이며 계약은 2027년 1월 25~27일 진행한다. 기본 대상은 수도권에 거주하는 무주택 세대구성원으로 공급 유형별 소득·자산 요건을 충족해야 한다. 다만 청년 특별공급은 신청자 본인의 무주택 여부만 본다.
실거주 의무는 5년, 전매제한은 당첨일부터 10년이다. 전매제한이 끝나도 지분을 모두 취득하기 전이라면 GH의 동의를 받아 공공지분과 함께 주택 전체를 팔아야 한다. 매각차익은 당시 소유지분 비율에 따라 나누도록 공공주택 특별법이 정하고 있다.
3기 신도시 확대 전 첫 현금흐름 시험대
경기도는 지난 5월 전용 저금리 정책대출과 보증상품 신설을 정부에 건의하고 우리은행과 금융지원 협약을 맺었다. 그러나 현재 공고는 지분취득대금의 ‘일부 범위 내 융자 알선 예정’이라고만 적었다. 실제 한도와 금리는 LTV·DSR 및 입주 시점의 금융정책에 따라 달라지고 나머지는 계약자가 직접 마련해야 한다.
경기도와 GH는 이 방식을 3기 신도시로 확대할 계획이다. 광교 240호의 성패는 ‘분양가 25%’라는 첫 문턱보다 보증금·임대료와 5년마다 돌아오는 지분대금을 실수요자가 20년간 감당할 수 있느냐에서 갈릴 전망이다.
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