문지호 기자

노원구 상계동 상계대림 전용 84.91㎡가 지난 7월31일 6억8500만원에 손바뀜했다. 이보다 이틀 앞선 7월29일에는 강남구 삼성동 롯데캐슬프레미어 84.484㎡가 32억8000만원에 거래됐다. 절대 가격 차이는 여전히 다섯 배에 가깝지만, 최근 오르는 속도는 강북이 강남을 앞서고 있다.

강북 상승률, 강남의 두 배

한국부동산원 월간 통계 기준 올해 1~6월 서울 강북권 14개 자치구의 누적 아파트값 상승률은 5.59%로, 강남권 11개 자치구 누적 상승률 4.26%를 웃돌았다. 같은 기관의 주간아파트가격동향에서도 8월3일 조사 기준(8월6일 발표) 강북권 상승률(0.36%)이 강남권(0.17%)의 두 배를 넘어섰다.

노원·도봉·강북구 이른바 ‘노도강’과 금천·관악·구로 ‘금관구’가 상승을 주도했다. 40㎡ 이하 초소형과 15억원 이하 중저가 단지에 매수세가 몰리면서, 국토부 실거래가 공개시스템에서도 노원·강북·성북구의 신고가 거래가 잇따라 확인된다.

경매도 서울만 뜨겁다

같은 시기 경매 시장은 지역별로 더 극명하게 갈렸다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.0%로 4개월 연속 100%를 넘겼다. 전월(101.7%)보다는 소폭 낮아졌지만 여전히 감정가를 웃도는 낙찰이 이어지고 있다.

지방은 정반대다. 같은 기간 부산 낙찰가율은 78.8%로 8개월 만에 다시 70%대로 내려앉았고, 울산은 전월 대비 16.0%포인트 급락한 78.7%로 2023년 7월 이후 최저치를 찍었다. 전국 아파트 낙찰가율은 85.4%까지 떨어졌다.

대출 규제가 만든 풍선효과

두 시장을 관통하는 배경은 정부가 수도권·규제지역에 도입한 주택담보대출 6억원 한도다. 고가 지역일수록 대출 규제 타격이 커지면서, 상대적으로 규제 밖에 있는 15억원 이하 저가 지역으로 실수요가 옮겨가는 이른바 ‘갭 메우기’와 ‘풍선효과’가 겹쳤다.

경매 시장에서도 같은 논리가 작동한다. 지지옥션은 감정가 15억원 이하이면서 재건축·리모델링 기대감이 있는 단지에 응찰이 몰린다고 짚었다. 대출 한도 안에서 살 수 있는 물건에 수요가 집중되니, 서울 안에서도 저가 단지의 낙찰가율만 유독 높게 형성되는 셈이다.

지속 가능성엔 물음표

다만 이 흐름이 계속될지는 확인되지 않았다. 정책 변수에 따라 지금의 역전 현상이 얼마나 이어질지는 불투명하다.

지방 경매 시장의 낙찰가율 하락과 서울 강북권 상승을 하나의 유동성 흐름으로 단정하기도 이르다. 다만 두 시장 모두 6억원 대출 한도 시행 이후 나타난 변화라는 점은 공통적이다. 다음 대출 규제 완화나 지방 미분양 대책이 나올 경우 이 격차가 얼마나 좁혀지는지가 다음 관전 포인트다.