문지호 기자

서울시가 21일 공개한 7월 자치구별 거래 지도를 펼치면 한 도시가 둘로 갈린다. 노원·도봉·강북·금천은 신고된 아파트 매매가 전부 15억원 이하였다. 같은 달 강남구에서 15억원 이하가 차지한 비중은 18.4%에 그쳤다.

장부에 찍힌 2.50%

한국부동산원이 산출하고 서울시가 21일 분석해 공개한 6월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 203.5(2017년 11월=100)다. 전월보다 2.50%, 1년 전보다 13.79% 올랐다.

월간 상승폭은 2021년 6월(2.44%)을 넘어 5년 만에 가장 컸다. 이 지수는 호가나 표본 시세가 아니라, 계약일부터 30일 안에 신고가 끝난 실거래 전수로 만든다.

권역별로는 동북권 2.74%, 서북권 2.73%, 동남권 2.52%, 서남권 2.41%였다. 종로·중·용산을 묶은 도심권만 0.57%로 낮았다. 면적별로는 전용 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형이 3.05% 올랐고, 135㎡를 넘는 대형은 0.33% 내렸다.

대출 한도가 그은 15억 선

가격이 오른 자리의 거래는 한쪽으로 쏠렸다. 8월 18일 집계 기준 7월 서울 아파트 매매 5234건 가운데 15억원 이하가 81.2%였다. 6월 76.3%에서 4.9%포인트 높아졌다.

다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 직전인 4~5월에는 고가 거래가 늘며 이 비중이 72.5%까지 내려갔었다. 서울시는 이후 고가 거래가 잦아들고 대출 규제에 따른 중저가 실수요가 다시 늘었다고 밝혔다.

거래 건수는 노원구 632건이 가장 많았고 중랑·강서·구로·성북·은평이 뒤를 이었다. 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 8·13 대책에서도 이 한도는 유지됐다.

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강남·서초, 그리고 고가 경매

6월 실거래지수만 보면 강남·서초·송파·강동이 묶인 동남권도 2.52% 올랐다. 식은 쪽은 그다음 장부에 찍힌다.

한국부동산원이 20일 발표한 8월 셋째 주(17일 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울 전체는 전주보다 0.22% 올랐다. 서초는 0.09%, 강남은 0.05% 내리며 2주 연속 하락했다. 주간동향은 실거래 전수가 아니라 표본 시세조사다.

법원 경매도 갈렸다. 경·공매 데이터업체 지지옥션이 집계한 8월 셋째 주 서울 아파트 낙찰가율은 전주 105.3%에서 98.6%로 떨어졌다. 대형 고가가 잇따라 유찰된 영향이다. 같은 주 동대문구 용두동 신동아는 감정가 대비 132.0%, 동작구 상도동 대림은 122.2%, 노원구 월계동 현대는 121.6%에 낙찰됐다.

지수가 가리는 온도

전세는 식지 않았다. 6월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 144.8로 전월보다 1.28% 올랐다. 4개월 연속 1%대이고, 2025년 8월 이후로는 11개월 연속 상승이다. 전세가 계속 오르면 15억원 이하 매매 수요는 더 붙을 수 있다.

반대로 재경부가 8월 3일 발표한 세제개편안은 시가 32억원대부터 종부세율을 올리고 비거주 1주택 공제를 줄이는 내용이다. 국회 통과와 세율 세부는 아직 열려 있다. 통과가 미뤄지거나 수정되면 고가 매물의 속도는 다시 달라질 수 있다.

7월 계약분은 신고기한이 남아 거래량이 늘어날 수 있다. 서울 전체를 하나의 온도로 읽는 순간, 장부가 보여 준 이중시장은 지워진다.