문지호 기자

서울시가 21일 다시 펼친 실거래 월간자료 첫 장에는 5년 만에 가장 큰 월간 상승폭이 찍혀 있다. 몇 장 넘기면 7월 매매 열 건 중 여덟 건이 15억원 이하다. 시세 평균이 그 선을 넘긴 뒤에도 손바뀜은 그 아래에서 이뤄졌다.

한 달 2.50%, 호가가 아니다

한국부동산원이 산출하고 서울시가 재공표한 6월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 203.5(2017년 11월=100)다. 전월보다 2.50%, 1년 전보다 13.79% 올랐다.

월간 상승폭은 2021년 6월(2.44%)을 넘어 5년 만에 가장 컸다. 이 지수는 호가나 표본 시세가 아니라, 계약일부터 30일 안에 신고가 끝난 실거래 전수로 만든다. 6월 계약의 공표가 8월인 이유다.

서울시는 토지거래허가로 생기는 정보 공백을 줄이려고 올해 1월부터 이 지수를 매월 다시 공개하고 있다. 3월부터는 거래량도 붙인다.

권역별로는 동북권 2.74%, 서북권 2.73%, 동남권 2.52%, 서남권 2.41%였다. 종로·중·용산을 묶은 도심권만 0.57%로 낮았다.

면적별로는 전용 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형이 3.05% 올랐다. 소형 2.67%, 중소형 2.53%, 초소형 1.99% 순이었고, 135㎡를 넘는 대형은 0.33% 내렸다.

평균가가 넘은 선

KB국민은행이 집계한 서울 아파트 평균 매매가격은 지난해 12월 15억810만원으로 15억원을 넘겼다. 8월 시세 평균은 16억739만원이다. 시세조사이지 실거래 전수가 아니다.

신고된 거래는 그 아래를 고른다. 8월 18일 집계 기준 7월 서울 아파트 매매 5234건 가운데 15억원 이하가 81.2%였다. 6월 76.3%에서 4.9%포인트 높아졌다.

15억원은 중저가 선이 아니다. 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 한도가 시가 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 꺾이는 자리다. 8·13 대책에서도 이 한도는 유지됐다.

규제지역 LTV 40%와 은행권 DSR 40%가 먼저 걸린다. 한도 6억원은 명목 상한이지 실제 가능액이 아니다.

다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 직전인 4~5월에는 고가 거래가 늘며 이 비중이 72.5%까지 내려갔었다. 유예 종료(5월 10일) 이후 다시 확대되는 패턴이다.

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15억 아래에서도 지수는 오른다

실거래지수는 같은 단지·같은 주택형의 직전 거래와 비교한다. 15억원 이하로 몰린 거래라도 직전보다 비싸게 팔리면 지수는 올라간다. 시세 평균이 16억대를 가리키는 것과, 실제 손바뀜이 그 선 아래에서 이뤄지는 것은 다른 장부다.

가격이 가장 가파른 곳은 강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진을 묶은 동북권이었다. 거래 건수도 노원구 632건이 가장 많았고 중랑·강서·구로·성북·은평이 뒤를 이었다.

노원·도봉·강북·금천은 7월 매매가 전부 15억원 이하였다. 구로·관악·중랑·은평·성북은 95%를 넘겼다. 강남은 18.4%, 용산은 22.4%, 송파는 29.7%에 그쳤다.

거래량 자체는 줄었다. 4월 8654건, 5월 8951건이던 매매는 6월 5265건으로 41.2% 감소한 뒤 7월에도 5000건대다.

전세는 안 식었다

6월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 144.8로 전월보다 1.28% 올랐다. 4개월 연속 1%대이고, 2025년 8월 이후 11개월 연속 상승이다. 전세가 오르면 15억원 이하 매매로 발길을 돌리는 수요는 더 붙을 수 있다.

반대로 대형 평형은 이미 한 달 내렸고, 도심권 상승폭은 다른 생활권의 4분의 1 수준이다. 주간 표본 시세와 실거래지수를 같은 온도로 읽으면 시차가 지워진다.

7월 계약분은 신고기한이 남아 있다. 추가 신고가 고가 쪽으로 붙으면 81.2%는 낮아질 수 있고, 15억원 이하로 더 붙으면 지수는 그 구간 안에서 다시 움직인다.