문지호 기자

오세훈 서울시장이 26일 서울시청 브리핑실에서 꺼낸 숫자는 용산공원 부지가 아니었다. 민간 재건축·재개발 용적률을 법정 상한의 1.2배로 올리면 2031년까지 정비사업 순증이 4만3000가구 늘어난다는 시 추산이다. 김윤덕 국토교통부 장관과 중구에서 두 번째 회동을 마친 직후였다.

공공 재개발과 같은 1.2배

오 시장은 민간 정비의 법적 상한 용적률을 공공 재개발과 같이 1.2배로 완화하는 방안을 국토부가 전향적으로 검토하기로 했다고 밝혔다.

제3종 일반주거지역의 법적 상한은 300%다. 1.2배를 적용하면 360%까지 올라간다. 제2종은 250%에서 300%다.

공공 재개발은 이미 이 배수를 받는다. 공공 재건축은 법적 상한의 1.0배다. 국회 국토교통위원회가 지난 2월 통과시킨 도시정비법 개정안은 공공 정비만 1.3배까지 올리는 내용이고, 본회의는 아직이다.

착공 31만, 순증 8만7000

시는 2031년까지 재개발·재건축 착공을 31만 가구로 봤다. 기존 주택을 허물고 남는 순증은 8만7000가구다. 1.2배를 얹으면 순증이 13만 가구가 된다.

이 숫자는 조합설립인가를 받은 사업장 기준이다. 지정만 된 곳, 추진위원회 단계까지 넣은 전수가 아니다.

오 시장은 용적률을 풀면 늘어나는 순증이 용산공원과 탄천물재생센터를 합친 것보다 많다고 했다. 탄천 부지의 시 추산 상한은 1만3000가구다.

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지정권은 31곳의 달력

국토부가 13일 내놓은 8·13 주택 신속공급 방안은 착공 속도전이다. 공공택지 발표부터 착공까지 68개월을 37개월로 줄이고, 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮췄다. 신속 사업장에는 취득세 한시 감면과 이주비 대출을 얹었다.

같은 집을 더 빨리 착공하게 하는 규정이지, 한 구역에서 나오는 가구 수를 늘리는 규정이 아니다. 2023~2025년 서울 착공에서 민간 비중은 90%였다. 서울 신규 공공택지는 강서 염창공원 1000가구 수준이다.

당정은 23일 500가구 이하 정비구역 지정권을 자치구로 넘기는 법 개정을 추진하기로 했다. 시 집계로 그 구간 추진 사업 193곳 가운데 지정 단계에 남은 곳은 31곳이다. 지정권 이양은 초기 31곳의 달력을 건드릴 수 있어도 멸실 대비 순증은 바꾸지 못한다.

용적률이 같은 땅의 가구 수를 정한다. 8·13 이후 서울 공급의 실체는 민간 정비 착공이고, 물량을 실제로 늘리는 변수는 지정권이 아니라 용적률이다.

국토부는 정해진 바 없다

국토부는 서울시가 건의한 과제를 검토 중이며 민간 정비 용적률 상향의 내용은 정해진 바 없다고 밝혔다. 김 장관은 민간 용적률 문제에 여러 견해가 있지만 판단의 영역도 있다고 했다.

시는 6월 15일 같은 1.2배를 10대 법령 개정 건의에 이미 넣었다. 재개발 임대주택 의무비율을 완화 용적률의 50%에서 재건축과 같은 30%로 낮춰 달라는 요청도 붙였다.

상한만 올리고 임대 의무가 그대로면 일반분양 순증은 시 추산보다 작아진다. 4만3000가구에 임대비율 완화가 들어갔는지는 시가 따로 밝히지 않았다.

상향이 확정돼도 정비계획을 다시 심의해야 한다. 관리처분인가를 받은 구역은 총회와 인가를 다시 밟아야 가구 수가 바뀐다. 기대만으로 호가가 먼저 움직일 여지는 남는다.

공공 정비 1.3배 개정안도 상임위를 통과한 뒤 본회의에 오르지 못했다. 민간 1.2배는 그 다음 입법이다.